Habitat : Le propriétaire ne paie pas, le syndic ne veut pas aller en justice...

Publié le 20 janvier 2012 par Créer et développer une société au Maroc

La Vie Eco
20.01.2012

De plus en plus de Marocains habitent en copropriété : 900 000 ménages, selon les estimations des professionnels. Le problème majeur est le refus de paiement des cotisations. Résultat : ascenseur en panne, parties communes négligées, façade en dégradation…

Etre propriétaire, ou locataire, d’un appartement dans un immeuble en copropriété au Maroc n’est pas une sinécure. Il n’est qu’à écouter les habitants de ces immeubles à usage collectif pour s’apercevoir que ce type d’habitation pose autant de problèmes qu’il n’en résout : conflits à propos de la gestion des parties indivises, nuisances sonores, concierges outrepassant leur prérogatives ou délaissant ses tâches pour se mettre au service de quelques habitants, incivisme...., les causes ne manquent pas.

Mais, le principal handicap est celui des cotisations. Salwa A. habite depuis 8 ans une résidence luxueuse sur le boulevard Zerktouni à Casablanca. Elle a payé au prix fort son appartement d’une superficie de 200 m2, acquis en 2004. C’est l’investissement de sa vie et elle comptait jouir de son bien sans tracasseries. Depuis, elle déchante. «Ça fait plus de deux ans qu’aucune assemblée générale du syndic des copropriétaires n’a pu se tenir à cause d’absence de quorum. Les habitants ne veulent nullement s’impliquer dans la gestion de leur immeuble, or c’est un bien qui leur appartient tous et la valeur de leur habitation en dépend. Mais la principale faiblesse de ce genre d’habitat est le refus des copropriétaires de payer leurs cotisations mensuelles, ou bien avec du retard. Résultat : la femme de ménage et le concierge ne sont pas toujours payés à temps, la façade de l’immeuble perd de son attrait faute de réfection de peinture, et les escaliers sont souvent dans un état crasseux».

Le nerf de la guerre, c’est l’argent, faute duquel vivre en copropriété devient une gageure, et les clashs entre les copropriétaires deviennent monnaie courante. Un habitant dans un autre immeuble en copropriété au quartier des Hôpitaux exprime son ras-le-bol. «On est 28 copropriétaires dans cet immeuble et l’on doit payer 400 dirhams par mois en guise de charges. On habite dans du haut standing, l’appartement n’y coûte pas moins d’un million de dirhams, les gens appartiennent tous à un milieu aisé, et donc je ne comprends pas pourquoi certains rechignent à payer. Le comble est que ces mauvais payeurs continuent d’utiliser sans scrupule les parties communes : garage, ascenseur, électricité et eau des parties communes...».

Les exemples ne manquent pas alors que l’habitation en copropriété devient la règle. Il est révolu le temps où l’immeuble était plutôt une juxtaposition de propriétés individuelles où n’existait aucun intérêt commun entre les habitants, où «les relations de voisinage se fondaient simplement sur des échanges de bons procédés», plus que sur des obligations dictées par un droit positif, estime Radia Bouhlal, auteur d’une thèse de doctorat en droit privé sur la conciliation entre le collectif et l’individuel dans les habitations en copropriété.

700 000 ménages avaient déjà opté pour la copropriété en 2007

Le premier texte sur la copropriété, le dahir de 1946, est venu certes encadrer ce genre d’habitat, mais n’avait pas su rompre, remarque-t-elle, avec la vision individualiste de la propriété des maisons à étages. Mais la donne s’est modifiée avec les changements urbanistiques de la société, et avec elle, le cadre juridique.

Ces immeubles fleurissent donc, et ce, depuis les années 80 du siècle dernier, dans les espaces considérés auparavant comme zones villas. Entre les cinq types d’habitation retenus par la direction de la statistique: villa, maison marocaine traditionnelle (répandue dans l’ancienne médina), maison marocaine moderne (structure individualisée à un ou plusieurs étages), habitat précaire dans un bidonville ou sur une terrasse, et copropriété dans un immeuble à habitation collective, c’est ce dernier qui a désormais droit de chapitre. En 2007, on ne comptait pas moins de 700 000 ménages ayant choisi ce type d’habitation, d’après l’enquête menée par l’Observatoire national du ministère de l’habitat et de l’urbanisme et par le HCP. Quelques promoteurs immobiliers n’hésitent pas à avancer le chiffre de 900 000 million de logements en copropriété, dont la moitié serait situé sur l’axe Casablanca-Rabat.

Mais il y a un hic : les mentalités ne suivent pas encore ce développement exponentiel. Les habitants, toutes couches sociales confondues, plus dans les immeubles à habitation sociale que résidentielle, ont du mal à concilier entre les impératifs individuels et la vie collective que suppose toute vie en copropriété. L’immeuble appartient à tout le monde et chacun est responsable de sa gestion et de son entretien. Qui dit conciliation entre les deux impératifs dit respect de la loi qui encadre ce type d’habitation (la loi 18-00), entrée en vigueur en novembre 2003. Laquelle stipule dans son article 13 que «tous les propriétaires d’un immeuble divisé en appartements, étages ou locaux, se trouvent, de plein droit, groupés dans un syndicat représentant l’ensemble des copropriétaires. Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Tout copropriétaire est tenu de participer aux activités du syndicat, notamment aux décisions prises par l’assemblée générale par voie de vote». Et le premier des devoirs d’un copropriétaire est de s’acquitter de sa cotisation pour couvrir les charges des parties communes. (...)

Mais alors, pourquoi ne paie-t-on pas ? Pour deux raisons, avancées aussi bien par les syndics privés que bénévoles : les copropriétaires ignorent jusqu’à l’existence d’une loi où ils sont partie prenante, qui leur commande de payer les charges, faute de quoi ils seront sévèrement sanctionnés. «Sans coercition juridique, on ne paie pas. Et il est encore plus difficile pour un syndic bénévole de poursuivre un client voisin de palier récalcitrant, à supposer même qu’il soit au fait des procédures à suivre. La solution est de désigner un syndic professionnel, qui connaît bien son travail. Celui-là n’aura aucun scrupule pour ester en justice contre les mauvais payeurs comme le stipule la loi sur la copropriété», explique un autres syndic professionnel de la place. Deuxième raison du refus de paiement : les récalcitrants arguent qu’ils sont propriétaires et n’ont pas à payer en plus de leur crédit une sorte de loyer supplémentaire. Cette même loi 18-00, plus ou moins appréciée par les professionnels malgré les quelques lacunes qu’elle connaît (voir encadré), oblige aussi les copropriétaires à assister aux AG une fois par an. (...)

A quelques encablures du boulevard Zerktouni et du quartier des Hôpitaux, se trouve le boulevard la Gironde : là, le type d’habitations change, on a plutôt affaire à des immeubles au standing moyen et à des habitants moins aisés, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Mais on est face au même désagrément : les mauvais payeurs.

Abdellah B., membre du syndic (bénévole) chargé du recouvrement dans l’un de ces immeubles, ne sait plus à quel saint se vouer. «Nous sommes dans un lot de trois immeubles jumelés, de 92 appartements. Il m’arrive de faire le porte-à-porte pour récupérer les cotisations, et j’entends toujours la même litanie : revenez la semaine prochaine…, je n’ai pas de quoi vous payer…, c’est la rentrée scolaire…et j’en passe, et les ardoises qui s’accumulent. Une fois l’ascenseur est resté en panne deux mois, faute de pouvoir payer la société de réparation. Le comble: ce sont ces mauvais payeurs qui râlent le plus pour demander un service meilleur», s’indigne Abdellah.

Question : où est la justice dans tout cela, sachant que la loi est stricte contre ces mauvais payeurs ? Selon l’article 40 de cette loi, «les créances du syndicat à l’égard de l’un de ses membres bénéficient de l’hypothèque forcée». Alors ? «Le recours à la justice n’est pas toujours chose aisée, surtout pour les syndics bénévoles», explique cet avocat. Et cela, «renforce les comportements individualistes» (voir encadré). Chaque propriétaire peut se dire, poursuit-il, «si mon voisin ne paie pas pendant des mois, sans sanctions, pourquoi je paierai à sa place ? Et c’est la vision à court terme qui prévaut, car un propriétaire raisonnable sait qu’une copropriété mal entretenue réduira, à terme, la valeur de son bien».

Loi : Une nouvelle loi pour serrer la vis aux payeurs récalcitrants

Le recours judiciaire, même s’il semble efficace contre les mauvais payeurs, puisque ces derniers risquent l’hypothèque sur leur bien, n’est pas toujours utilisé à bon escient. Tous les syndicats des copropriétaires ne sont pas des professionnels, et les bénévoles hésitent mille fois avant d’enclencher la procédure judiciaire à cause du respect du voisinage. «On use d’abord de tous les moyens pacifiques pour faire payer un récalcitrant, dont la relance, mais l’inconvénient est qu’au bout de quelques mois d’impayés, l’ardoise devient lourde et le paiement difficile. Et ça devient contagieux», explique ce syndic bénévole. Le problème est que la loi prévoit actuellement un délai de prescription des créances relatives aux charges communes de 2 ans. Justement, sur ce point et sur d’autres, relatifs notamment à la problématique du paiement des charges communes, la loi 18-00 a connu une refonte, mais elle n’a toujours pas dépassé le stade du Secrétariat général du gouvernement (SGG). Le nouveau projet de loi compte 111 articles, et ce sont les promoteurs immobiliers eux-mêmes, avec à leur tête la Fédération nationale des promoteurs immobiliers, qui en sont à l’origine. Dans une thèse de doctorat sur la copropriété, Radia Bouhlal, explique que faute de décret d’application détaillant les règles de fond et de forme applicables à la copropriété, les dispositions de la loi 18-00 «restent incomplètes et mal appliquées. De même le juge ne joue que rarement son rôle d’interprète de la loi, faute d’actions intentées par les organes de copropriété ou par les copropriétaires pris individuellement».

Le projet de loi prévoit une batterie de mesures pour dissuader les payeurs récalcitrants :

- Elle limite le droit d’assister aux assemblées générales uniquement aux copropriétaires ayant honoré leurs engagements vis-à-vis du syndicat (paiement des charges).
- Elle décrit de manière détaillée et précise la procédure du recouvrement des charges dues par les copropriétaires.
- Elle crée un fonds de réserve auquel doivent être versées les cotisations servant à faire face aux dépenses imprévues.
- Elle décrit de manière détaillée et précise la procédure de convocation et du déroulement des travaux des assemblées générales.
- Assouplit les conditions de quorum et de majorité exigibles à la prise de certaines décisions (se contenter de la majorité simple au lieu de la majorité absolue dans le cas où le propriétaire se charge à ses frais des travaux sur les parties communes).
- Accorde au syndic le droit d’ester en justice, sans l’accord préalable des copropriétaires, contre tout copropriétaire qui renonce à payer ses charges de la copropriété.
- Prolonge le délai de prescription des créances du syndicat relatives aux charges communes à l’encontre des copropriétaires à 5 ans au lieu de 2 ans prévu dans le texte en vigueur n

syndic : Un guide pour comprendre les enjeux

Le ministère de l’habitat a élaboré un guide sur le syndic de copropriété dont l’objectif est de permettre à celui-ci ainsi qu’à toute personne s’adonnant à cette activité de :

• maîtriser le cadre législatif et réglementaire régissant la copropriété ;
• connaître les règles et les procédures de création et de gestion du syndicat des copropriétaires ;
• connaître l’étendue, les limites et les conséquences des responsabilités du syndic ;
• se familiariser avec les techniques de gestion de la copropriété (comptabilité, gestion des fonds, gestion des documents) ;
• maîtriser les techniques de communication et de conduite des réunions ;
• se familiariser avec certains aspects techniques relatifs à la maintenance et l’entretien des installations et équipements de la copropriété (électricité, eau, assainissement) ;
• connaître les voies de recours existantes en matière de règlement des litiges inhérents à la gestion de la copropriété.

Jaouad Mdidech.